Page 57 - (VietnamReport) Báo cáo Sách trắng Kinh tế Việt Nam 2026_Kiến tạo giá trị khác biệt-Mở lỗi khát vọng vươn tầm

ResHAPING MARkeTs – CReATING VAlUe Định hình thị trường – Kiến tạo giá trị

tiền đầu cơ ngắn hạn, mà dần chuyển sang phụ thuộc financing costs, and tighter credit conditions is expect-
nhiều hơn vào nhu cầu ở thực và khả năng tài chính ed to place downward pressure on demand in 2026,
thực của người mua. leading to adjustments in market behavior. Investors
relying on financial leverage – who previously played a
3. KHôNG THEO VếT XE Đổ củA THị TRườNG key role in driving liquidity – are likely to scale back their
BấT ĐộNG SảN TRUNG qUốc activities due to higher capital costs and lower return
expectations. As a result, the market is no longer driv-
Thị trường bất động sản Trung Quốc từng là động en by short-term speculative capital flows, but is grad-
cơ tăng trưởng chính, đóng góp tới gần 30% GDP ually shifting toward dependence on genuine housing
quốc gia này. Tuy nhiên, mô hình tăng trưởng dựa demand and the real financial capacity of buyers.
trên nợ vay quá mức đã dẫn đến một cuộc khủng
hoảng diện rộng, để lại những bài học đắt giá về quản 3. AVOIDING THE PITFAllS OF cHINA’S REAl
trị rủi ro hệ thống. ESTATE MARKET

Trong hơn hai thập kỷ, bất động sản là một trong China’s real estate sector was once a key growth
những trụ cột quan trọng của tăng trưởng kinh tế engine, contributing nearly 30% to the country’s GDP.
Trung Quốc, đóng góp lớn vào GDP, đầu tư và nguồn However, a growth model heavily reliant on excessive
thu ngân sách địa phương. Mô hình phát triển này dựa leverage ultimately led to a broad-based crisis, offer-
trên ba yếu tố chính: (i) mở rộng tín dụng quy mô lớn, ing costly lessons in systemic risk management.
(ii) kỳ vọng giá tài sản tăng liên tục, và (iii) sự tham
gia sâu của chính quyền địa phương thông qua tài For more than two decades, real estate served as
chính đất đai. Hệ quả là thị trường đã phát triển vượt a central pillar of China’s economic expansion, making
xa nhu cầu thực tại nhiều khu vực, hình thành các hiện significant contributions to GDP, investment, and local
tượng như “đô thị ma” – nơi nguồn cung nhà ở lớn government revenues. This development model was
nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp. Khi tốc độ đô thị hóa chậm underpinned by three main factors: (i) large-scale
lại và dòng vốn bắt đầu bị kiểm soát, những mất cân credit expansion, (ii) sustained expectations of rising
đối này nhanh chóng bộc lộ, kéo theo sự suy giảm giá, asset prices, and (iii) deep involvement of local gov-
thanh khoản và áp lực nợ lớn đối với các doanh nghiệp ernments through land-based financing. As a result, in
phát triển bất động sản. many regions, supply significantly outpaced real
demand, giving rise to phenomena such as “ghost
Đặt trong tương quan với Trung Quốc, thị trường cities” – areas with substantial housing supply but low
bất động sản Việt Nam hiện nay có một số điểm tương occupancy rates. When urbanization slowed and capi-
đồng nhất định, nhưng cũng tồn tại những khác biệt tal flows came under tighter control, these imbalances
mang tính quyết định. Về điểm tương đồng, thị trường quickly surfaced, triggering declines in prices, liquidity,
Việt Nam cũng từng trải qua giai đoạn tăng trưởng and mounting debt pressure on real estate developers.
dựa nhiều vào tín dụng, với tốc độ mở rộng dư nợ bất
động sản cao và sự tham gia ngày càng lớn của nhà In comparison with China, Vietnam’s real estate
đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, hiện market today shares certain similarities, but also
tượng lệch pha cung – cầu, đặc biệt là sự dư thừa exhibits critical differences. On the one hand, Vietnam
tương đối ở phân khúc trung – cao cấp so với nhu cầu has also experienced a period of credit-driven growth,
thực, cũng là một dấu hiệu cần theo dõi. with rapid expansion in real estate lending and
increasing participation of leveraged investors. In
Tuy nhiên, sự khác biệt cốt lõi nằm ở giai đoạn addition, the mismatch between supply and demand –
phát triển của thị trường. Theo đánh giá của ông Tô particularly the relative oversupply in the mid- to high-
Như Thắng, trong khi một số thị trường bất động sản end segments compared to actual housing needs – is
trong khu vực đã bước vào giai đoạn điều chỉnh do a trend that warrants close monitoring.

83