Page 56 - (VietnamReport) Báo cáo Sách trắng Kinh tế Việt Nam 2026_Kiến tạo giá trị khác biệt-Mở lỗi khát vọng vươn tầm

ResHAPING MARkeTs – CReATING VAlUe Định hình thị trường – Kiến tạo giá trị

động sản đã khiến cơ quan quản lý bắt đầu chuyển consumption and housing-related purposes. This sug-
sang trạng thái kiểm soát chặt chẽ hơn trong năm gests that bank capital flows in 2025 were primarily
2026. Theo Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày directed toward developers and project owners, while
31/12/2025 của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín credit serving genuine home-buying demand grew at
dụng trong quý I/2026 được giới hạn không vượt quá a slower pace.
25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm, đồng thời
dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không The strong credit expansion in the real estate sec-
được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng tor has prompted regulators to shift toward tighter
chung. Việc siết lại nhịp độ tăng trưởng tín dụng được control in 2026. Under Official Dispatch No.
xem là bước đi nhằm giảm rủi ro tập trung vốn vào 11686/NHNN-CSTT dated December 31, 2025, issued
lĩnh vực bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng. by the State Bank of Vietnam, credit growth in
Q1/2026 is capped at no more than 25% of the full-
Song song với việc kiểm soát tín dụng, mặt bằng year credit growth target. In addition, outstanding real
lãi suất vay mua nhà cũng có xu hướng tăng trở lại, estate lending at each bank must not grow faster than
tạo thêm áp lực lên khả năng tiếp cận vốn của người overall credit growth. This tightening is viewed as a
mua nhà. Nếu trong năm 2025 nhiều gói vay ưu đãi necessary step to mitigate the risks of excessive capi-
được triển khai với mức lãi suất khoảng 5,5–6%/năm, tal concentration in the real estate sector following a
thì đến đầu năm 2026 mức lãi suất ưu đãi phổ biến đã period of rapid expansion.
tăng lên khoảng 9–10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi
suất thả nổi tại nhiều ngân hàng được điều chỉnh lên Alongside tighter credit control, mortgage interest
12–14%/năm, thậm chí có thời điểm tiệm cận rates have also shown a renewed upward trend, further
16%/năm. Chi phí vốn gia tăng nhanh đã làm thay đổi constraining homebuyers’ access to financing. While in
đáng kể kế hoạch tài chính của người vay, đặc biệt với 2025 many preferential loan packages offered interest
đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. rates of around 5.5–6% per annum, by early 2026 these
rates had risen to approximately 9–10% per annum.
Áp lực lãi vay càng trở nên rõ rệt khi mặt bằng giá After the preferential period, floating rates at many
bất động sản đã tăng mạnh. Trong năm 2025, giá căn banks have been adjusted to 12–14% per annum, at
hộ chung cư tăng bình quân 20–30%, một số khu vực times approaching 16%. The rapid increase in financing
ghi nhận mức tăng trên 40%, chủ yếu ở phân khúc costs has significantly altered borrowers’ financial plans,
trung và cao cấp. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ particularly for those relying heavily on leverage.
trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40%,
trong khi tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 111 triệu Interest rate pressure has become even more pro-
đồng/m², tăng 23% so với năm trước. Giá biệt thự và nounced against the backdrop of sharply rising prop-
nhà liền kề tăng khoảng 10–20%, còn giá đất nền trên erty prices. In 2025, apartment prices increased by an
thị trường thứ cấp tăng khoảng 20–25%, tập trung ở average of 20–30%, with some areas recording gains
các khu vực có hạ tầng và quy hoạch rõ ràng. of over 40%, mainly in the mid- to high-end segments.
In Hanoi, the average primary apartment price
Sự kết hợp giữa mặt bằng giá cao, chi phí vốn tăng reached around VND 100 million per square meter, up
và chính sách tín dụng thận trọng hơn có thể khiến 40%, while in Ho Chi Minh City it stood at approxi-
sức cầu trên thị trường bất động sản chịu áp lực trong mately VND 111 million per square meter, up 23%
năm 2026, hành vi thị trường bắt đầu có sự điều year-on-year. Prices of villas and townhouses rose by
chỉnh. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính – about 10–20%, while land plot prices in the secondary
vốn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh market increased by around 20–25%, particularly in
khoản ở các chu kỳ trước – có xu hướng thu hẹp hoạt areas with well-defined infrastructure and planning.
động do chi phí vốn tăng và kỳ vọng lợi nhuận giảm.
Thị trường vì vậy không còn được dẫn dắt bởi dòng The combination of elevated price levels, rising

82