Page 55 - (VietnamReport) Báo cáo Sách trắng Kinh tế Việt Nam 2026_Kiến tạo giá trị khác biệt-Mở lỗi khát vọng vươn tầm

ResHAPING MARkeTs – CReATING VAlUe Định hình thị trường – Kiến tạo giá trị

Nguyên nhân cốt lõi của sự phân hóa này nằm ở increasing below 25%, indicating that capital pressure
năng lực nội tại của doanh nghiệp. Trao đổi với and cash flow constraints remain key challenges as
Vietnam Report, ông Tô Như Thắng – Phó Chủ tịch the market has only recently entered the recovery
HĐQT, phó TGĐ thường trực CTCP Phát triển Bất động phase. (Figure 13)
sản Văn Phú chia sẻ, khả năng tận dụng chu kỳ phục
hồi không chỉ phụ thuộc vào diễn biến thị trường, mà The core driver of this divergence lies in the inter-
còn gắn chặt với ba yếu tố nền tảng: (i) quỹ đất đã nal capabilities of enterprises. In discussions with
hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng triển khai, (ii) năng lực Vietnam Report, Mr. To Nhu Thang – Vice Chairman of
tài chính thực chất để chủ động phát triển dự án, và the Board and Permanent Deputy General Director of
(iii) khả năng quản trị toàn bộ vòng đời dự án, từ thiết Van Phu Real Estate Development JSC – emphasized
kế, thi công đến bàn giao và vận hành. Những doanh that the ability to capitalize on the recovery cycle
nghiệp hội tụ đủ các điều kiện này có xu hướng phục depends not only on market conditions but is funda-
hồi nhanh hơn, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc mentally tied to three key factors: (i) a legally cleared
nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc sở hữu quỹ đất chưa land bank ready for development, (ii) genuine financial
hoàn thiện pháp lý tiếp tục gặp khó khăn. capacity to proactively implement projects, and (iii)
the ability to manage the full project lifecycle, from
Bên cạnh đó, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn design and construction to delivery and operation.
cung cũng là một điểm nghẽn đáng chú ý. Phần lớn Companies that possess these capabilities tend to
sản phẩm mới trên thị trường vẫn tập trung ở phân recover more quickly, while those heavily reliant on
khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở financial leverage or holding land banks with unre-
vừa túi tiền và nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu solved legal issues continue to face difficulties.
cầu thực tế. Điều này khiến quá trình phục hồi về
thanh khoản không diễn ra đồng đều giữa các phân In addition, the imbalance in supply structure
khúc, đồng thời làm suy giảm khả năng lan tỏa của remains a notable bottleneck. Most new products are
chu kỳ phục hồi ra toàn thị trường. still concentrated in the mid- to high-end segments,
while the supply of affordable housing and social hous-
2. THị TRườNG BấT ĐộNG SảN 2026: SóNG GIó ing remains limited relative to actual demand. This
TRở lạI, lãI VAy ảNH HưởNG TớI Sức cầU imbalance leads to uneven recovery in market liquidity
across segments and weakens the spillover effects of
Sau giai đoạn phục hồi tương đối rõ nét trong năm the recovery cycle across the broader market.
2025, thị trường bất động sản bước sang năm 2026
với nhiều yếu tố thận trọng hơn từ phía chính sách tiền 2. REAl ESTATE MARKET IN 2026: HEADWINDS
tệ. Dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến cuối RETURN AS BORROWING cOSTS WEIGH ON
năm 2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động DEMAND
sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với
năm trước và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ Following a relatively clear recovery in 2025,
thống. Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động kinh Vietnam’s real estate market enters 2026 under a
doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, more cautious monetary policy stance. Data from the
tăng 49,55%, tương đương gần 1,85 lần tốc độ tăng State Bank of Vietnam indicates that by the end of
của tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng bất động 2025, outstanding credit to the real estate sector
sản. Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng trong reached approximately VND 4.74 quadrillion, up
năm 2025 chủ yếu chảy vào khu vực doanh nghiệp và 36.24% year-on-year and accounting for 25.53% of
chủ đầu tư dự án, trong khi tín dụng phục vụ nhu cầu total system-wide credit. Notably, credit extended to
mua nhà ở thực của cá nhân tăng chậm hơn. real estate business activities amounted to around
VND 2.16 quadrillion, increasing by 49.55% – equiva-
Tốc độ tăng trưởng tín dụng cao của lĩnh vực bất lent to nearly 1.85 times the growth rate of credit for

81