Page 58 - (VietnamReport) Báo cáo Sách trắng Kinh tế Việt Nam 2026_Kiến tạo giá trị khác biệt-Mở lỗi khát vọng vươn tầm

ResHAPING MARkeTs – CReATING VAlUe Định hình thị trường – Kiến tạo giá trị

tiệm cận trạng thái bão hòa, thì Việt Nam vẫn đang However, the fundamental difference lies in the
trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, với tỷ lệ hiện tại stage of market development. According to Mr. To
khoảng 35% và còn dư địa đáng kể so với mục tiêu Nhu Thang, while some real estate markets in the
50%. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở thực tại Việt region have entered a correction phase as they
Nam vẫn ở mức cao, đồng thời có khả năng hấp thụ approach saturation, Vietnam remains in a period of
nguồn cung trong trung và dài hạn nếu được quy strong urbanization, with the current rate at around
hoạch và phân bổ hợp lý. Bên cạnh đó, quy mô thị 35% and significant headroom toward the 50% target.
trường và mức độ tích tụ rủi ro hiện vẫn đang trong This indicates that genuine housing demand in
ngưỡng kiểm soát. Một số hiện tượng dư cung cục bộ Vietnam remains robust and is capable of absorbing
có thể xuất hiện tại từng khu vực nhất định, nhưng supply over the medium to long term, provided that
chưa mang tính hệ thống. Quan trọng hơn, tốc độ lấp planning and allocation are managed effectively. In
đầy tại các khu đô thị tại Việt Nam có xu hướng cải addition, the overall market size and the level of risk
thiện tích cực, nhờ quá trình đô thị hóa và dịch chuyển accumulation remain within controllable thresholds.
dân cư vẫn đang diễn ra liên tục và mạnh mẽ. Localized oversupply may occur in certain areas, but it
has not reached a systemic level. More importantly,
Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy việc kiểm occupancy rates in urban developments in Vietnam
soát rủi ro tài chính trong lĩnh vực bất động sản là cần continue to improve, supported by ongoing and strong
thiết, nhưng cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp urbanization and population migration trends.
để tránh rủi ro thanh khoản. Đối với Việt Nam, điều
này đặt ra yêu cầu cân bằng giữa hai mục tiêu: kiểm Lessons from China highlight that controlling finan-
soát rủi ro hệ thống và duy trì dòng vốn cho các nhu cial risks in the real estate sector is necessary, but
cầu thực. Trong bối cảnh đó, việc định hướng tín dụng must be implemented with an appropriate roadmap to
vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu avoid triggering liquidity shocks. For Vietnam, this
ở thực, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thị underscores the need to balance two key objectives:
trường và năng lực đánh giá rủi ro của các tổ chức tài mitigating systemic risks while maintaining capital
chính sẽ đóng vai trò then chốt, qua đó không chỉ hạn flows for genuine housing demand. In this context,
chế các chu kỳ tăng trưởng mang tính đầu cơ mà còn directing credit toward legally compliant projects that
góp phần tạo nền tảng cho một thị trường phát triển serve real housing needs, while enhancing market
bền vững hơn trong trung và dài hạn. transparency and strengthening the risk assessment
capacity of financial institutions, will be critical. Such
4. TÁI ĐịNH HìNH NHU cầU – “AFFORDABlE measures not only help curb speculative growth cycles
HOUSING” lêN NGôI but also lay the foundation for a more sustainable real
estate market in the medium and long term.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào
giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ nét hơn, việc tái 4. RESHAPING DEMAND – THE RISE OF
cân bằng cung – cầu đang trở thành yêu cầu mang tính AFFORDABlE HOUSING
cấu trúc, thay vì chỉ là giải pháp ngắn hạn. Thực tế cho
thấy, một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến As Vietnam’s real estate market enters a more pro-
biến động của thị trường trong các chu kỳ trước là sự nounced phase of adjustment and segmentation, rebal-
lệch pha kéo dài giữa nguồn cung và nhu cầu, khi phần ancing supply and demand is becoming a structural
lớn sản phẩm được phát triển tập trung vào phân khúc imperative rather than a short-term solution. In previ-
trung – cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực của đại bộ ous cycles, one of the core drivers of market volatility
phận người dân lại nằm ở phân khúc giá phù hợp. was the persistent mismatch between supply and
demand, as most developments were concentrated in
Trong bối cảnh đó, việc phát triển mạnh các phân the mid- to high-end segments, while most actual hous-
khúc gắn với nhu cầu ở thực – bao gồm nhà ở xã hội, ing demand lay in more affordable price ranges.

84